随着存量时代城市更新的兴起，越来越多的金融资本进入日益活跃的存量资产改造升级中，金融+代建的资管模式已成为该领域的常用操盘形式。在当下地产行业的震荡期中，融资代建是一个重要商机，其一可以更多地开展与国企、国资合作；其二大量金融机构入局，由于跨专业的局限，也给专业的第三方资管公司带来更多发展机遇。
融科资管，作为专业的轻资产管理公司，“投资顾问、项目管理、资产运营”是公司三大核心业务方向。本文主要围绕在与金融机构合作过程中，针对一般型（投资额及体量相对较小）的存量资产盘活，作为项目工程施工的代建代管方，或者说第三方资管公司，可以通过哪些方法提升竞争力，发挥最大的专业价值，做到资方与管方双赢。
首先，针对一般型存量资产，其突出的特点可以总结为：体量不太大、工期要求短、现场环境差。
体量不太大，投资不太多
与传统地产开发不同，存量资产的改造升级一般规模不大，总建筑面积在3万平米以内；此外，基于收益率的目标要求，项目投资额度一般不突破2个亿。因此，对于代建方而言，项目服务费相对有限。如何保障项目正常实施，又能留下预期利润，这并不是项目投资人一方需要考虑的问题。不论是出于合作间的责任与专业，还是考虑自身价值的合理兑现，这个问题是资管方要与投资人共同面对、共同担当的。
融科资管项目案例
工作内容未多减，工期要求更短
与增量资产对比，存量资产在施工内容上减少了前期的土护降、结构工程，但一般会增加拆除，及因抗震要求改变而引起的结构加固工程等。所以整体看来，施工工序、工期，与正常项目开发周期对比，几乎可以说是不相上下。
而从资本本身的成本和资方对产品入市的预期，其对工期的要求更加严格。从目前市场经验来看，当年开工建设、当年竣工验收的项目并不少见。
融科资管项目案例
现场环境差，进度管控难度大
存量资产一般位于城市核心区域或闹市区，周边环境较为复杂，留给物料运输、施工作业的场地较小；而且很容易引发扰民及关联职能部门的审查，施工条件受限较多。因此，现场的不利条件和周边突发情况，会对工程进度造成诸多负面影响。如何做好自己，以匹配项目特点及需求、提升市场竞争力、兑现专业价值？
简单来说，代建方投入的主要是专业的人力资源，投入成本=单人综合费用×人员数量。投入成本低才有利润，做好两个变量的平衡，投入的人员能足以应对项目需求，达到项目正常推进、满足资方的要求，又能保证自身的利益的双赢目的。
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//用较少的人做更多的事
派驻项目服务的人员，要对产品的各个阶段具备实操经验，包括前期手续办理、费用测算、设计方案、扩初和施工图纸、产品实施的各专业统筹管理、验收、备案等全过程业务项。
这些人要一专多能，以一岗或一专业为主，其他岗位或专业也能做到知流程、懂原理。在项目的代建代管过程中，主抓管理及把控（“枪法好就能打胜仗”的理念并不适用），专业技术由公司内部或合作方提供。
驻场人员要做到对问题情况能迅速准确了解，有自身的判断及解决方案，需要和公司内部快速完成决策，快速给投资方提供最优意见，有序推动各项工作。
在我司承接的存量资产项目中，酒店升级及酒改办的项目管理，投入人力皆为一位。项目日常的管理工作由该人员全权负责，公司其他专业人员作为平台，在重大问题上提供技术支持。这样，既降低了投入成本，留下了管理利润，在资方面临重大专项问题需要解决时，我方也可以通过后台足够的专业团队力量，给予咨询意见及解决方案，满足资方要求。
融科资管项目案例
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//资源的有效利用与整合
在项目管理过程中各参建方对于代建代管的资管方来讲，应该都是资源，着重利用整合好以下重要资源，可以达到事半功倍的效果。
1）利用好工程监理，有利保障质量管控效果
监理本身就是资源库，专业涵盖广、工程经验丰富，是项目管理的得力帮手。
在我们的实际经验中，给监理充分授权，布置工作任务和要求，工程过程中消除安全隐患和巡查质量问题，是监理涉及的最重要的事项。
拿一张简表举例，下表是我方为监理提供的质量巡查表。安排监理逐区、逐单元、逐楼层、逐项，进行日常巡检工作，发现问题及时消除，日积月累，质量管控效果大幅度提升。
项目质量巡查表
2）利用好设计方、施工方，可以在项目方案及成本管控中起到重要作用
一个合适的产品方案是项目取得成功的基石，各参建方是把方案转化为现实的主要力量。在前期方案中会涉及到材料选用、做法、设备选型等，影响到进度、成本（安装及运营成本）及技术先进性、耐用性的重要问题，此时一定要利用好施工方、供货方的经验优势。在制定这些方案时，一定要将他们作为专家，虚心请教，充分利用他们的技术和经验，为项目避险、降本、提质。
比如，在我们项目管理的实际操作中，涉及到设备选型时，会首先在设计院制定的机电配置标准及主要设备参数的基础上，列出市场上常用的设备选型，分别发给物业公司、监理及机电安装单位、生产方等，就可行性进行充分沟通讨论。
生产方一般会就产品性能、组合形式、运营维护、供应成本等给出更加详细的数据；物业方从后期产品的运行维护、能耗等提出建议，反馈给设计单位；施工方会根据现场实际情况，从路由、终端设备标高、运输、与其他专业交叉及兼容等角度提出问题。我们会将各方的建议及问题汇总，组织设计单位逐条进行甄选，经过高效的集思广益，寻找到合适的设备选型或组合，满足成本、安装、运营维护等多维度要求。
在整个阶段，没有甲乙方关系，大家均秉持着甲方心态，通过充分沟通、讨论，甚至争执，真正的发挥各自专长，最终拿到最合适的方案。代建资管方，作为名义的甲方，实际的乙方，充分发挥利用资源、整合资源的作用，帮助投资方在项目实施过程中实现技术层面及管理层面的有效把控。
其他方面的资源整合还包括制定施工节点计划、计划管理、政府手续督办等。
利用如上方法，我司作为资管方参与的多个存量资产改造项目，均得到了投资方的肯定，项目收官后也受到同行的广泛学习与高度认可。对于融科资管而言，在存量资产日渐活跃的市场上，我们将秉承“诚信、责任”的价值理念，在这个领域持续深耕，不断提升自身专业价值，不负每一个客户所托！
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